2021开年楼市调控集聚,炒房客冒头严打

近日，沪深、合肥、杭州等多地楼市加码调控，房地产新一轮严控举措进一步开启。

延续去年下半年以来的政策收紧态势，2021年开年以来，中央和各地方针对新一年的房地产市场，统一维稳基调，竭力确保房地产市场平稳运行，落实房地产长效机制。

【一】全国方面

1月4日，2021年中国人民银行工作会议以视频形式召开，会议总结2020年主要工作，分析当前形势，部署2021年工作重点。其中，对于货币政策操作，会议再次强调，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配；加强宏观审慎管理，引导市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

1月6日，住房和城乡建设部部长在接受媒体采访时表示，下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

1月19日，国家发改委在1月份新闻发布会上表示，“十四五”开局之年将聚焦“两新一重”和短板弱项，扩大有效投资。新基建方面加快5G、工业互联网、大数据中心等建设。新型城镇化建设方面，推进城镇老旧小区改造，支持保障性租赁住房建设，加强城市防洪排涝设施建设。

【二】城市调控

1月5日，福建南平市人民政府办公室发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及优化商品住房土地供应、加强商品住房价格监管、强化开发企业销售监管、规范房地产项目开发建设、加强房地产融资监管、建立完善住房供给保障体系、进一步优化营商环境和健全多部门联动监管机制八大方面。其中，《通知》明确对于房价上涨过快的县（市、区），要采取限涨幅、控房价的调控措施，坚决遏制房价上涨态势。房企应在取得预售许可证15日内一次性公开全部销售房源，严格按照备案价格，执行一房一价明码销售。

1月8日，郑州市人民政府发布《关于加强土地出让管理工作的意见》，加强市场调控管理，严格土地供后监管及保障。《意见》提出，建立土地供应动态调控模型，为地价决策提供参考依据，实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩，确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。同时，分类适配土地竞买规则，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报（竞）价首次达到出让起始价的120%～130%时熔断。

1月11日，上海市财政局发布《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号），明确继续实施对部分个人住房征收房产税试点。按照规定，居民家庭的人均免税住房面积为60平方米，且目前仍按此执行。上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按办法规定计算征收房产税。对于计税价格的核定上，按照此次财政局发布的《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》，试点初期，应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。按照国家有关规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格，房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。

1月19日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函，该函对深圳“7. 15新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。重点如下：“7. 15新政”在途交易办理时间从2020年12月31日延长至2021年1月31日；高层次人才购买首套商品住房，无需提供在深圳缴纳的社保或个税证明；居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。严格执行差别化住房信贷政策和商品住房销售管理；严格规范房地产市场经营秩序；坚持租购并举；加快推进旧区改造等共计十条措施。随后不久，上海楼市调控政策再度加码，法拍房被纳入住房限购范围。

1月22日，合肥市住房保障和房产管理局、合肥市公安局等六部门联合发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》。《通告》对涉及到哄抬房价的对象，包括二手房业主、网络平台、房地产中介、房地产开发企业，都进行了严格管控。其中，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主，由网信管理部门会同相关部门及时约谈当事人；房产管理等部门暂停其办理相关二手房网签手续，并采取限制其买卖住房等措施。对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的，由网信管理、市场监督管理等相关部门依法查处。对参与哄抬房价的房地产经纪机构，房产管理部门将取消其网签权限，并列入行业“黑名单”。严禁房地产开发企业哄抬房价。对捂盘惜售、加价销售、强制搭售等违法违规行为，由有关主管部门依法查处。

1月23日，深圳住建局发布《关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知》，《通知》提出八条措施，包括严格审查购房人资格，违规将暂停使用网签系统3年；启用“购房意向登记系统”，必须确保信息真实有效；房企/中介机构联合商业银行严查购房人资格，对偿债收入比例不符合要求的购房人，房企采取劝退等方式处理。

1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。《通知》从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。其中，在加强住房限购方面，一是规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规定将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。在加强住房限售方面，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。在加强税收调节方面，明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

从各城市的调控新政不难看出，楼市调控内容仍主要围绕限价限购，严堵假离婚买房，加强房地产交易监管，抑制恶意炒房、哄抬房价这些方面。其中值得一提的是，本月深圳在19日-23日先后出台了仨文件加强房地产调控，在1月23日晚发布的文件中更是首次提出要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单，并专门启动了“购房意向登记系统”，开启深圳楼市的征信时代。

此外，本月各城市出台的新政中还涉及土地、公积金、人才、税收、租赁等方面内容。同时还有一些征求意见稿，如广州市住房和城乡建设局发布的《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》，北京市住房和城乡建设委员会发布的关于对《北京市租赁住房建设导则（试行）》（征求意见稿）公开征集意见的公告等，总之调控方向更具针对性和精细化。鉴于区域发展的不平衡性，2021年楼市结构分化将进一步加大，各城调控也将更加深入，不过房地产市场总体仍将延续平稳走势。